Строительство в Таиланде

Строим дом для жизни на пенсии под Чиангмаем

Строить в Таиланде — не то же самое, что дома. Другие правила владения землёй, подрядчик может не говорить с вами на одном языке, материалы дорожают, а климат предъявляет к дому свои требования. Здесь в общих чертах описано, что нужно решить до начала работ. Это не юридическая и не инженерная консультация — для этого вам нужны собственный тайский юрист и лицензированный архитектор или инженер.

Почему строят на севере

Земля вокруг Чиангмая всё ещё дешевле, чем на Пхукете или в Паттайе, в городе есть международные больницы с англоговорящими врачами и большое сообщество экспатов. Местные строители знают северный климат: приподнятые конструкции, серьёзный дренаж и материалы, которые выдерживают влажность.

Обычная схема для иностранных пенсионеров — взять землю в аренду, это законный путь для иностранцев, а дом иметь в полной собственности.

Земля, аренда и разрешения

Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде на правах собственности. А вот зданием владеть можно. Стандартная схема — аренда земли на 30 лет с возможностью продления или структура через тайскую компанию; в любом случае зарегистрируйте в Земельном департаменте право суперфиция, которое закрепляет ваше владение домом отдельно от земли.

Для любого капитального здания нужно разрешение на строительство от местной администрации (Ор Бо То). Вы подаёте проект, подготовленный лицензированным тайским архитектором, результаты анализа грунта и подтверждение вашего права на землю. По Закону о контроле за строительством большинство отдельных домов считаются «обычными» зданиями, и им нужна подпись инженера, а не целая команда консультантов.

Проекты в Чиангмае проверяют на сейсмостойкость, так что железобетон и нормальная арматура обязательны. Рядом с реками и охраняемыми лесами правила строже. Если что-то из этого пропустить, вы рискуете штрафами, предписанием о сносе или проблемами при продаже. Архитектор и юрист, которые уже работали над проектами для иностранных владельцев, стоят своих денег.

Фундамент для глинистой почвы и муссонных дождей

Почва на севере часто глинистая или илистая — хороша для риса, но плохо держит большие нагрузки, — а из-за сезона дождей дренаж становится первой задачей. Строители обычно советуют железобетонные фундаменты на сваях или приподнятую плиту с хорошим дренажом. Мелкий фундамент на мягком грунте треснет, когда грунт начнёт двигаться.

Геотехнический анализ грунта стоит около 20 000–40 000 THB и показывает, какой из вариантов вам нужен. На участках со склоном в Сан-Кампхэнге подпорные стены и приподнятая конструкция отводят воду от дома.

Материалы

• Стены: бетонные или кирпичные блоки — прочные, не боятся термитов, их легко достать.
• Крыша: фиброцементная или керамическая черепица, а не металл, который сильнее греется и громче шумит под дождём.
• Окна: алюминиевые рамы с двойным остеклением и москитными сетками.
• Полы: полированный бетон или крупноформатная плитка — прохладно и легко мыть.

Дешёвая импортная отделка от влажности обычно трескается; местные материалы снижают и цену, и расходы на ремонт. Цены на сталь и цемент за последние пару лет подняли бюджеты на 15–20%, так что фиксируйте цены с поставщиками заранее.

Подрядчики и оплата

Я видел это слишком много раз: деньги переводят подрядчику — «другу друга», потом стройка встаёт, а строитель перестаёт отвечать. Тревожные признаки — нет письменного договора, требуют крупную предоплату, сроки размыты или уговаривают пропустить анализ грунта.

Язык создаёт не меньше проблем, чем деньги — подрядчик кивнёт на спецификацию, а потом построит так, как понял сам. В сезон посадок не хватает рабочих, а с удалённых площадок пропадают материалы.

Платите поэтапно, привязывая платежи к чётко определённым этапам, с предоплатой не больше 10–15%. Просите ежедневные фотоотчёты и пользуйтесь услугами независимого менеджера проекта или программой для отслеживания проекта. Проверяйте подрядчика так же, как делового партнёра: рекомендации, прежние иностранные клиенты, надлежащая регистрация.

Сколько это стоит

• Строительство: 15 000–25 000 THB за квадратный метр для дома 200–300 м² с 3–4 спальнями, бассейном и приличной отделкой.
• Резерв на непредвиденное: добавьте 10–15%.
• Аренда земли: 1–3 млн THB за хороший участок.
• Разрешения и сборы: 200 000–500 000 THB.

Цены на цемент следуют за нефтью, так что закладывайте в бюджет их изменение во время стройки.

Как следить за стройкой, когда вас нет на месте

Не обязательно каждый день быть на площадке или постоянно прилетать. ConMan на constructionsoftwarethailand.com публикует бесплатные руководства по фундаментам, бетону, кирпичу и тайским строительным нормам, а его программа ведёт учёт рабочих, соблюдение требований и отчёты о ходе работ с площадки. Её делают в Сан-Кампхэнге люди, которые работают на стройках иностранных владельцев на севере.

Где жить во время стройки

Baanpong Lodge находится в Сан-Кампхэнге, в 30–40 минутах от Чиангмая: близко к участкам на этой стороне города и в пределах досягаемости от офиса архитектора и строительных магазинов в городе. Есть ресторан с тайской и западной кухней и бассейн — для конца дня на стройке.

Прежде чем что-то подписывать со строителем, прочитайте бесплатные руководства на constructionsoftwarethailand.com.