Bauen in Thailand

Ein Haus für den Ruhestand rund um Chiang Mai bauen

Bauen in Thailand ist nicht wie Bauen zu Hause. Für Grundstücke gelten andere Regeln, der Bauunternehmer spricht vielleicht nicht Ihre Sprache, die Materialpreise sind gestiegen, und das Klima stellt eigene Anforderungen an ein Haus. Dies ist ein Überblick darüber, was Sie klären sollten, bevor die Arbeiten beginnen. Es ist keine Rechts- oder Ingenieursberatung — dafür brauchen Sie einen eigenen thailändischen Anwalt und einen zugelassenen Architekten oder Ingenieur.

Warum man im Norden baut

Land rund um Chiang Mai ist immer noch günstiger als auf Phuket oder in Pattaya, die Stadt hat internationale Krankenhäuser mit englischsprachigen Ärzten, und es gibt eine große Auswanderergemeinschaft. Die Bauunternehmer vor Ort kennen das Klima im Norden: erhöhte Bauweise, gründliche Entwässerung und Materialien, die die Feuchtigkeit vertragen.

Ausländische Ruheständler pachten in der Regel das Grundstück, was der für Ausländer offene legale Weg ist, und besitzen das Haus selbst.

Grundstück, Pacht und Genehmigungen

Ausländer können in Thailand kein Land als Volleigentum besitzen. Das Gebäude können Sie aber besitzen. Üblich ist ein verlängerbarer Pachtvertrag über 30 Jahre für das Grundstück oder eine thailändische Firmenkonstruktion; in beiden Fällen sollten Sie beim Land Office ein Superficies-Recht eintragen lassen, das Ihr Eigentum am Haus getrennt vom Grundstück festhält.

Jedes dauerhafte Gebäude braucht eine Baugenehmigung der örtlichen Verwaltung (des Or Bor Tor). Sie reichen Pläne eines zugelassenen thailändischen Architekten ein, Ergebnisse eines Bodengutachtens und den Nachweis Ihres Rechts am Grundstück. Nach dem Building Control Act gelten die meisten Einfamilienhäuser als „gewöhnliche“ Gebäude und brauchen die Abnahme eines Ingenieurs statt eines ganzen Beraterteams.

Pläne in Chiang Mai werden auf Erdbebensicherheit geprüft, Stahlbeton und ordentliche Bewehrung sind also keine Option, sondern Pflicht. In der Nähe von Flüssen und geschütztem Wald sind die Regeln strenger. Wer etwas davon auslässt, riskiert Bußgelder, eine Abrissverfügung oder Schwierigkeiten beim späteren Verkauf. Ein Architekt und ein Anwalt, die schon für ausländische Eigentümer gearbeitet haben, sind ihr Geld wert.

Fundamente für Lehmboden und Monsunregen

Der Boden im Norden ist oft Lehm oder Schluff, gut für Reis und schlecht für schwere Lasten, und wegen der Regenzeit ist die Entwässerung das erste Problem, das gelöst werden muss. Bauunternehmer empfehlen meist Stahlbetonfundamente auf Pfählen oder eine erhöhte Bodenplatte mit guter Entwässerung. Ein flaches Fundament auf weichem Boden bekommt Risse, wenn sich der Boden bewegt.

Ein geotechnisches Bodengutachten kostet etwa 20.000–40.000 THB und zeigt Ihnen, was davon Sie brauchen. Auf Hanggrundstücken in San Kamphaeng halten Stützmauern und eine erhöhte Bauweise das Wasser vom Haus fern.

Baustoffe

• Wände: Beton- oder Ziegelsteine — stabil, termitensicher und leicht zu beschaffen.
• Dach: Faserzement- oder Keramikziegel statt Blech, das heißer und bei Regen lauter ist.
• Fenster: doppelt verglaste Aluminiumrahmen mit Moskitonetzen.
• Böden: polierter Beton oder großformatige Fliesen, die kühl bleiben und leicht zu reinigen sind.

Billige importierte Oberflächen reißen gern in der Feuchtigkeit; einheimische Materialien halten sowohl den Preis als auch die Reparaturen niedrig. Stahl- und Zementpreise haben die Budgets in den letzten paar Jahren um 15–20 % steigen lassen, legen Sie die Preise mit den Lieferanten also früh fest.

Bauunternehmer und Zahlungen

Ich habe es zu oft gesehen: Geld wird an einen Bauunternehmer überwiesen, den „ein Freund eines Freundes“ empfohlen hat, dann kommt das Projekt ins Stocken, und der Bauunternehmer meldet sich nicht mehr. Warnzeichen sind ein fehlender schriftlicher Vertrag, die Forderung nach einer hohen Vorauszahlung, ein vager Zeitplan oder Druck, auf das Bodengutachten zu verzichten.

Die Sprache macht so viele Probleme wie das Geld — ein Bauunternehmer nickt zu einer Vorgabe und baut dann nach seiner eigenen Auslegung. In der Pflanzzeit werden Arbeitskräfte knapp, und auf abgelegenen Baustellen verschwindet Material.

Zahlen Sie in Raten, die an klar festgelegte Bauabschnitte gebunden sind, mit höchstens 10–15 % im Voraus. Verlangen Sie tägliche Fotoberichte und setzen Sie einen unabhängigen Projektleiter oder Software zur Projektverfolgung ein. Prüfen Sie einen Bauunternehmer wie einen Geschäftspartner: Referenzen, frühere ausländische Kunden, ordnungsgemäße Registrierung.

Was es kostet

• Bau: 15.000–25.000 THB pro Quadratmeter für ein Haus mit 200–300 m², 3–4 Schlafzimmern, Pool und ordentlicher Ausstattung.
• Reserve: 10–15 % dazurechnen.
• Grundstückspacht: 1–3 Mio. THB für ein gutes Grundstück.
• Genehmigungen und Gebühren: 200.000–500.000 THB.

Zementpreise folgen dem Ölpreis, rechnen Sie also damit, dass sie sich während des Baus ändern.

Den Überblick behalten, wenn Sie nicht vor Ort sind

Sie müssen nicht jeden Tag auf der Baustelle sein oder ständig zurückfliegen. ConMan auf constructionsoftwarethailand.com veröffentlicht kostenlose Leitfäden zu Fundamenten, Beton, Ziegeln und thailändischen Bauvorschriften, und seine Software übernimmt die Erfassung der Arbeitskräfte, die Einhaltung der Vorschriften und Fortschrittsberichte von der Baustelle. Sie wird in San Kamphaeng entwickelt, von Leuten, die an Bauprojekten ausländischer Eigentümer im Norden arbeiten.

Wo Sie während des Baus wohnen

Die Baanpong Lodge liegt in San Kamphaeng, 30–40 Minuten von Chiang Mai, also nah an Baustellen auf dieser Seite der Stadt und in Reichweite des Architekturbüros und der Baustoffhändler in der Stadt. Es gibt ein Restaurant mit thailändischer und westlicher Küche und einen Swimmingpool für das Ende eines Tages auf der Baustelle.

Bevor Sie mit einem Bauunternehmer etwas unterschreiben, lesen Sie die kostenlosen Leitfäden auf constructionsoftwarethailand.com.